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三价合一真的有坑谁吗(推荐小白学习)

2018年03月30日 23:50

最近房产新闻三价合一声势煊赫啊,为了更好的帮助自己和大家理解是怎么一回事儿,写一篇具体点儿的文章学习学习。


一:三价是什么?

三价指的是房产交易中涉及到的三种价格:

1.真实成交价

2.合同备案价(网上也有称国土局评估价,国土局备案价)

3.银行评估价


真实成交价:

就是你买房时谈好的总价。


合同备案价:

我们买房后,我们的房子会在国土局有房产合同备案,备案合同里的交易价,就是所说的合同备案价。

我们办房产证之前,要交契税给国土局,交多少呢,就是按合同备案价的1%来缴纳(这个1%的比例会随房子大小变化的,具体看文章末尾)。


例如:合同备案价80万,就要缴纳契税8000元。


银行评估价:

我们买房,除了全款(就是一次性付清成交价),也就是首付+贷款的方式了。

银行会为我们的房产定一个价格,然后就按照这个价格的7成(这个分银行或情况,也有6成或8成的)来给我们发放贷款。


现在说三价合一,就是说真实成交价=合同备案价=银行评估价。


综合起来举个例子:

我买房谈好了总价100万,由于三价合一,合同备案价也是100万,契税我们要缴纳1万。

银行能发放贷款100*70%,即70万贷款,剩下的100-70,也就是30万,就是我必须要付的首付。


二:阴阳合同是什么?

阴阳合同,直白的意思就是说有两份或多份合同内容不一致。

这里所谈到的就是 真实成交价 > 合同备案价。

那为什么要不一致呢?

例如我买房交易价100万,在国土局备案合同里房产价格写的90万,按1%缴纳的话,这样我交契税就是9000,省了1000块。两个价格差价越大,自然我省得也就越多。



三:高评高贷啥意思?

说的就是将银行评估值提高,从而提高用户贷款金额。

例如我买房交易价100万,银行评估120万,给我发放贷款就是120*70%=84万,这样子我只需要准备首付100-84=16万就够了。按三价合一,我可是要准备30万首付的。



四:三价合一会导致什么情况?

先来看看政策具体怎么说的:

3月28日,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知,要求商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。


合一,那向哪个价格看齐?政策中有说,从备案合同价和房屋评估价里选其中低的一个作为计算贷款额度的标准。

(纳闷,为何没提交易价格?这个就自己去体会吧)


这样子表面看来,就是如果想提高评估价来获得更多的贷款,就需要付更多的契税,这也是网上铺天盖地宣传的所谓“要么多付首付要么多付税”的观点。 其实从上面契税计算来看,根本就多不了多少钱。


再举个例子对比说明一下:

房子100万,贷款6成,贷款金额就是60万。

房子90万,同样贷款6成,贷款金额就是54万。
而契税差价不过是1000块(按1%算)。首付不够的用户明显就选100万作为标准了,哪管贷款利息高不高,毕竟对于想买房的人,肯定选择先把房买到手。


现在政策带来的主要情况是房屋评估价上不去反而还可能更低,从而导致用户能贷款的钱变少,也就是增加了购房者的门槛,再加上银行对于二手房交易的贷款利率都有上浮,有的甚至停止提供贷款业务,就造成了购买二手房成本更高,从而刚需的用户就会选择新房(因为新房首付一般3成,二手房可能大多就要四成起),反过来说就是二手房交易市场就会变淡,想买房炒房的人比例就会下降,这才是三价合一最终带来的局面。


”三价合一“有坑谁吗?应该说没有坑谁,对于买房刚需用户,引导他们买新房,对于炒房客,则控制避免更多的人进入,算是政策所说的,起一个调控的作用吧。



契税比例(摘自百度):

如果是首套房的话,建筑面积小于90米的,交纳总房款1%的契税;
建筑面积在90-144平米的,交纳总房款1.5%的契税;
建筑面积在144平米以上的,交纳总房款3%的契税;
如果是二套房的话,不管面积大小统一为总房款的3%。

  • 2018年03月30日 23:23文章创建
  • 2018年03月30日 23:44文章发布
  • 2018年03月30日 23:50文章下架
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